Jaká specifika má hypotéka na dřevostavbu a jak ji získat?

JEDNA HYPOTÉKA NA POZEMEK, DRUHÁ NA STAVBU

Pokud jste totiž třeba před třemi roky koupili pozemek na hypotéku a stavbu jste tehdy ještě vůbec neřešili, můžete být nyní v trochu obtížné situaci. Největším limitem pro tento krok bude pravděpodobně dostatečná bonita žadatele. Banka vám totiž do výdajů započítá splátku úvěru na pozemek, případně další již existující splátky. V lepším postavení budete, pokud je pozemek sice financován úvěrem, ale bez zástavy (např. nezajištěný úvěr od stavební spořitelny).

„V tom případě nebudete nijak omezeni a můžete si vybrat tu nejlepší nabídku na trhu. Pokud ovšem na pozemku bude již zástava, máte v podstatě pouze dvě možnosti. Vyřídit si další úvěr u stejné banky nebo stavební spořitelny, nebo úvěr na pozemek refinancovat," vysvětluje Lukáš Urbánek, finanční poradce ze společnosti Partners.

Vyřízení druhého úvěru na výstavbu nebo i případné refinancování a rozšíření o výstavbu bude hodně záležet na aktuálních podmínkách. Časový odstup například dva až tři roky totiž může znamenat velké změny na trhu úvěrů a to, co bylo reálné dřív, už nemusí být nejlepší nyní. V případě, že by v době vyřizování úvěru na výstavbu bylo možné výrazně vylepšit i podmínky u úvěru na pozemek, pak stojí za to o refinancování uvažovat.

V opačném případě bude naopak lepší mít úvěry dva. Jejich případné sloučení do jednoho ale ani pak vyloučené není. Jen je třeba počítat s tím, že z důvodu rozdílných výročí fixace úrokové sazby může být v budoucnu vaše vyjednávací pozice v bance o něco horší, protože vždy bude alespoň jeden úvěr pod sankcí za předčasné splacení. „Možností je tedy hned několik a každá situace si vyžádá individuální přístup a řešení. Vždy byste proto měli vědět o všech možnostech, abyste si dokázali správně vybrat," konstatuje Urbánek.

obr.: Stavební projekt je jednou ze základních podmínek pro získání hypotéky na stavbu domu. Foto: Andrea De Martin, Zdroj: Dreamstime

HYPOTÉKA NA POZEMEK I VÝSTAVBU V JEDNOM

Pokud kupujete pozemek na hypotéku a rovnou už plánujete i stavbu domu, bude praktické zafinancovat obojí jednou hypotékou, kde bude účelem úvěru koupě a výstavba. V tomto případě nejdříve dojde k čerpání úvěru na koupi pozemku a po zapsání zástavního práva na pozemek bude banka ochotná začít čerpat úvěr na výstavbu. Podklady k plánované výstavbě ale bude třeba bance předložit hned na začátku při vyřizování hypotéky. Banka totiž bude posuzovat vaši bonitu pro celý záměr a stejně tak se i odhad bude dělat rovnou pro výstavbu.

„Zde je nutné si uvědomit, že je potřeba splnit parametr LTV (výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti), který je standardně 80 %, případně u mladých žadatelů do 36 let věku 90 %," upozorňuje Urbánek. Musíte tedy počítat s tím, že celý záměr nelze profinancovat bez vlastních zdrojů nebo dodatečné nemovitosti k zajištění úvěru. Rovnou začít stavět ale nemusíte.

„Pokud klient ví o svém záměru koupit pozemek a do tří let postavit, tak si může vzít úvěr na celou výši investice, tedy pozemek i stavbu, ale vyčerpat jen úvěr na pozemek a na stavbu začít úvěr čerpat, až to bude aktuální. Lhůta na čerpání na výstavbu je standardně až tři roky," popisuje Michal Barták, produktový manažer pro úvěry Modré pyramidy, která patří do skupiny KB. Obdobně mají podmínky nastavené i ostatní banky. Například v rámci skupiny ČSOB mají nastavené období čerpání hypotéky na 24 měsíců.

CO BUDE TŘEBA DOKLÁDAT

Dokumenty, které budete muset bance či stavební spořitelně k výstavbě domu doložit, budou ovšem ve všech případech obdobné, ať už půjde o samostatnou hypotéku na výstavbu, nebo o jednu na koupi pozemku i výstavbu. Standardně tak půjde o projektovou dokumentaci pro stavební povolení. „Nutný bude rovněž odhadovaný rozpočet nákladů, například od stavební firmy, rozpočtáře, případně i sestavený klientem," popisuje Marek Richter, vedoucí hypotečních služeb Air Bank.

Pokud budete stavět s firmou na klíč, bude banka chtít také smlouvu o dílo. To většinou stačí, aby byl znalec banky schopný určit cenu současnou (hodnota pozemku) a cenu budoucí. „Zde je však potřeba velmi zdůraznit to, že neplatí klasický součet jedna a jedna jsou dvě. Je nutné počítat s tím, že náklady na koupi pozemku a náklady na výstavbu nelze jednoduše sečíst a vyjde vám budoucí hodnota domu s pozemkem. Znalec banky zvolí téměř vždy cenu nižší," zdůrazňuje Urbánek. To je další důvod, proč je potřeba mít vlastní prostředky.

obr.: Bance bude třeba dokladovat rozpočet stavby. Foto: Alexander Kcharchenko, Zdroj: Dreamstime

ČERPÁNÍ HYPOTÉKY

„V každém případě, úvěr na výstavbu domu lze začít čerpat až poté, co klient bude mít platné stavební povolení nebo ohlášení," říká Barták. Průběh čerpání pak bude záležet na způsobu výstavby. Pokud půjde o stavbu na klíč, a vše tedy bude pod jednou smlouvou, může banka posílat peníze přímo zhotoviteli. „Jinak je běžná praxe, že se úvěr čerpá postupně, jak roste stavba, a peníze dostává klient, který je potom posílá dál," uvedl Urbánek.

Postup stavby se dokládá buď fotografiemi, nebo vypracováním protokolu o stavu stavby znalcem banky. Četnost těchto dohlídek odhadcem v průběhu výstavby se odvíjí od více ukazatelů, například hodnoty pozemku, výše úvěru apod. Někdy už banky ani žádné faktury nechtějí a záleží pouze na investorovi, jak si bude celé financování řídit. Banky tedy nabízejí dostatečnou volnost a flexibilitu čerpání úvěru, ale také přenáší na klienty odpovědnost za dodržení rozpočtu.

„Pokud budete mít například v rozpočtu základy domu za 1,5 milionu korun a podaří se vám ušetřit 200 tisíc, banka pošle na základy celých 1,5 milionu korun a již se neptá, kde se ty peníze použily. Zároveň se ovšem banka neptá, pokud byste měli skutečné náklady 1,7 milionu na základy, kde vezmete těch chybějících 200 tisíc korun. To je již vaše věc," vysvětluje Urbánek. Proto je velmi důležité počítat v rozpočtu s rezervou.

„Silně doporučujeme každému klientovi pracovat s rezervou 10 nebo i 20 procent a navýšit si o to hypotéku. Spíše se totiž stává, že se stavba oproti odhadu prodraží. Pokud se to stane, klient má kam sáhnout. Pokud ne, peníze čerpat nemusí a nevystavuje se tím u Air Bank žádné sankci," říká Marek Richter. Předejdete tím tak problémům a případnému řešení v podobě další hypotéky na dofinancování dokončení výstavby. „Do rozpočtu nezapomeňte zahrnout také terénní úpravy a vybavení domu. I tyto náklady mohou výrazným způsobem zahýbat s domácím rozpočtem," dodává Urbánek.

U DŘEVOSTAVBY PROVĚŘTE DETAILY

Při čerpání hypotéky na výstavbu domu je kladen důraz na to, jak postupně roste – a to přímo na pozemku. Což je u dřevostaveb specifické, protože se dnes v mnoha případech takřka celý dům vyrobí mimo místo stavby ve výrobní hale, pak se „díly" dovezou na pozemek, kde se dům sestaví a dotáhnou se detaily. Jinými slovy, potíž představuje hodnota zajištění. Tato skutečnost dříve představovala při žádosti o hypotéku velký problém, dnes už tomu tak naštěstí není. Banky těmto situacím umí vyhovět, ale mají pro tento typ výstavby různě nastavené podmínky, proto je dobré si zjistit detaily předem.

„Dřevostavby již spadají mezi standardní výstavbu, je to typicky dodavatelská výstavba a existuje smlouva o dílo," potvrzuje Marek Richter z Air Bank. „Hlavní však bude přístup dodavatele s ohledem na hodnotu zajištění. Pokud by chtěl zaplatit před dodáním stavby, hodnota zajištění odpovídá pouze stavebnímu pozemku, což obvykle nestačí. Zpravidla se tedy platí záloha a následně až doplatek po dodání."

Trochu jinak k dřevostavbám přistupuje Raiffeisenbank. „Klient dá do zástavy pozemek, na kterém bude dům. A banka pak načerpá až 4 miliony korun nezajištěně, kdy na pozemku ještě nic nestojí. Na základě těchto peněz dodavatelská firma dům ‚vyrobí"' a na pozemek postaví a klient do šesti měsíců doloží, že je dům dokončen a zapsán v katastru nemovitostí," popisuje Tereza Kaiseršotová.

Ve skupině ČSOB pro tyto případy funguje tzv. služba Moderní bydlení, kdy je možné čerpání do ceny za dílo až 90 % výše úvěru. Také Česká spořitelna má pro dřevostavby speciální program, který reflektuje právě skutečnost, že stavba vzniká v hale mimo pozemek. „Dodavatelem stavby musí být člen Asociace dodavatelů montovaných domů (www.admd.cz) a RD Rýmařov. V těchto případech umožníme klientovi zaplatit zálohu na výstavbu domu podle podmínek smlouvy o dílo," vysvětlil Marian Holub, customer journey expert České spořitelny.

Také například Raiffeisen stavební spořitelna akceptuje jen vybrané dodavatele stavby. Toto vše ovšem platí jen pro dřevostavby, které jsou pevně spojené se zemí, a tedy jsou nemovitostmi. Různé modulové stavby, jež jsou přesunutelné a nejsou zapisovány do katastru nemovitostí, hypotékou financovat nelze.

obr.: Získat hypotéku na dřevostavbu už dnes nepředstavuje zásadní problém. Foto: Emanoo, Zdroj: Dreamstime